Checklist de vistoria de imóvel alugado em SP

Você assinou o contrato, combinou a data de entrega das chaves e só então percebeu: não fez uma vistoria de verdade. Viu o apartamento, gostou do espaço, e foi. Três semanas depois de mudar, aparece uma mancha no teto do banheiro, a torneira da pia escorrega água o tempo todo e o disjuntor cai toda vez que você liga o ar-condicionado e o chuveiro juntos. Quem paga essa conta?

Essa é a pergunta que mais gera conflito entre inquilinos e proprietários em São Paulo, e a resposta depende quase sempre do que foi ou não registrado na vistoria de entrada.

O que a lei diz sobre reparos em imóvel alugado

A Lei do Inquilinato (Lei 8.245/1991) divide as responsabilidades de forma clara, mas o diabo está nos detalhes da aplicação:

• Proprietário responde por defeitos estruturais e problemas que existiam antes da locação: infiltrações, problemas elétricos originais da instalação, encanamento com entupimento crônico, telhado com goteira pré-existente.
• Inquilino responde por danos causados pelo uso cotidiano: torneira desgastada após meses de uso, lâmpadas queimadas, pequenos reparos de conservação.

O ponto crítico: se o problema existia antes e não foi registrado na vistoria de entrada, provar quem é responsável vira uma briga de versões. Sem documento, a presunção legal tende a ser de que o imóvel foi entregue em bom estado.

Isso significa que o checklist de vistoria não é burocracia. É o único documento que protege os dois lados.

Checklist completo: o que verificar antes de assinar

Faça esse levantamento pessoalmente, com tempo, de preferência durante o dia com boa iluminação. Leve um carregador de celular para testar tomadas, uma lanterna para áreas de difícil acesso e o número do proprietário ou imobiliária para registrar qualquer achado por escrito no mesmo dia.

Elétrica

• Teste todas as tomadas com um carregador ou adaptador de teste
• Acione todos os interruptores e verifique se algum está solto ou com folga
• Abra o quadro de disjuntores: verifique se há marcas de queimado, fios expostos ou disjuntores que já estão na posição intermediária (sinal de sobrecarga anterior)
• Ligue aparelhos simultâneos (chuveiro + ar-condicionado, se houver) e veja se o disjuntor cai

Hidráulica

• Abra todas as torneiras e observe pressão e cor da água (água amarelada nos primeiros segundos pode indicar cano enferrujado)
• Acione a descarga de todos os vasos sanitários e aguarde o tanque encher: verifique se há gotejamento depois que a descarga fecha
• Observe embaixo das pias e atrás dos vasos: manchas de umidade antigas indicam vazamento anterior
• Verifique o sifão da pia: mau cheiro persistente pode indicar problema no ralo ou no encanamento

Paredes e teto

• Procure manchas escuras ou amareladas no teto, especialmente em banheiros e em cômodos sob laje de cobertura ou de outro apartamento
• Pressione levemente paredes com a palma da mão em pontos de mancha: parede fria e úmida ao toque indica infiltração ativa
• Bata levemente no reboco com os nós dos dedos em áreas próximas a janelas e rodapés: som oco indica descolamento

Piso e revestimentos

• Ande por todos os cômodos prestando atenção a piso cerâmico que cede ou faz barulho ao pisar (sinal de descolamento)
• Verifique rejuntes: rejunte escurecido ou com lacunas em banheiros e cozinha é porta de entrada para infiltração
• Observe o rodapé: inchaço ou separação da parede indica umidade vinda do piso

Esquadrias e vedação

• Abra e feche todas as janelas e portas: folgas grandes em janelas permitem entrada de água na chuva
• Verifique a borracha de vedação das janelas: borracha ressecada e trincada não veda
• Inspecione a área ao redor de janelas: mancha em arco na parede abaixo da janela quase sempre é infiltração por falha na vedação

Telhado e área externa (se aplicável)

• Em casas ou coberturas, verifique internamente se há manchas no forro ou madeiramento com sinais de umidade
• Observe calhas: entupimento de calha em casa provoca transbordamento que infiltra pela parede lateral

Erros que custam caro na vistoria

Fazer a vistoria com pressa. Vinte minutos não são suficientes. Uma vistoria séria em apartamento de 60 m² leva entre 45 minutos e 1 hora. Se a imobiliária está apressando, peça para remarcar.

Não registrar com foto e data. Descrever no laudo sem foto é insuficiente. Cada item com problema precisa de imagem com data e hora visíveis. Envie as fotos por e-mail ou WhatsApp para a imobiliária no mesmo dia, criando um registro com carimbo de data.

Assinar o laudo sem ler. Laudos de imobiliária costumam conter termos genéricos como "bom estado de conservação". Se você encontrou qualquer item diferente do descrito, escreva a ressalva antes de assinar, mesmo que seja à mão no próprio documento.

Não verificar área de serviço e garagem. Infiltração em garagem é um dos problemas mais caros e mais ignorados na vistoria. Manchas no piso da garagem, especialmente em condomínios com laje acima, quase sempre indicam falha de impermeabilização.

Custo médio de impermeabilização de laje em São Paulo em 2026: entre R$ 80 e R$ 160 por metro quadrado, dependendo do sistema aplicado e do estado da superfície. Uma laje de 30 m² pode representar de R$ 2.400 a R$ 4.800 em serviço de impermeabilização.

O que fazer quando o problema aparece depois de morar

Se o problema surgiu após a mudança e você tem dúvida se é pré-existente ou causado pelo uso, o caminho mais rápido é um diagnóstico técnico presencial. Um profissional experiente consegue identificar se uma infiltração é antiga (pela coloração e estratificação da mancha) ou recente, e isso define de quem é a responsabilidade.

Antes de chamar pintor para cobrir uma mancha no teto, por exemplo, é essencial saber se o problema é de pintura ou de infiltração. Pintar por cima de infiltração ativa não resolve: a mancha volta em semanas e o custo dobra. Um serviço de reparo residencial na Zona Norte de SP que cobre elétrica, hidráulica e impermeabilização no mesmo atendimento evita o ciclo de chamar um profissional diferente para cada sintoma sem nunca chegar na causa.

Se você está locando um imóvel na Zona Norte e quer um olhar técnico antes de assinar, ou se já está morando e apareceu um problema que você não sabe de quem é a responsabilidade, descreva a situação pelo WhatsApp (11) 96248-8935. A Zelador do Lar atende Santana, Tucuruvi, Mandaqui, Casa Verde e toda a região, com diagnóstico presencial e orçamento sem compromisso.

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FAQ

Quem paga o conserto de torneira com vazamento em imóvel alugado? Depende da origem do problema. Torneira que desgastou pelo uso cotidiano durante a locação é responsabilidade do inquilino. Torneira com defeito de instalação original ou com componente interno com vida útil vencida desde antes da locação é responsabilidade do proprietário. O laudo de vistoria de entrada é o documento que define o estado original do equipamento.

É obrigatório fazer laudo de vistoria ao alugar um imóvel? A lei não exige um formato específico, mas o laudo é o único instrumento que protege ambas as partes em caso de disputa. Sem ele, a presunção é de que o imóvel foi entregue em bom estado. Tanto inquilino quanto proprietário têm interesse em fazê-lo de forma detalhada.

Quanto tempo tenho para registrar problemas encontrados após a mudança? Não há prazo legal fixo, mas quanto mais rápido melhor. O ideal é registrar qualquer problema nos primeiros dias após a entrega das chaves, com fotos e comunicação escrita para a imobiliária ou proprietário. Problemas reportados meses depois são mais difíceis de vincular ao estado original do imóvel.

O proprietário pode se recusar a fazer reparos estruturais durante a locação? Não. A Lei do Inquilinato obriga o proprietário a manter o imóvel em condições de uso. Reparos estruturais, problemas de infiltração pré-existentes e defeitos na instalação elétrica original são de responsabilidade do locador. A recusa pode dar ao inquilino o direito de rescindir o contrato sem multa ou de executar o reparo e descontar do aluguel, mediante processo legal.