Quem Paga o Reparo em Imóvel Alugado: Inquilino ou Dono?

A torneira da pia da cozinha está pingando há duas semanas. Você mora de aluguel, ligou para o proprietário e ele disse que "isso é coisa de inquilino". Você não sabe se ele está certo, não sabe se pode descontar o conserto no aluguel e, enquanto isso, a torneira continua pingando e a conta de água continua subindo.

Essa dúvida é mais comum do que parece, e a resposta depende de um detalhe que a maioria das pessoas não conhece: o que causou o problema.

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O que a Lei do Inquilinato diz sobre reparos

A Lei 8.245/91, conhecida como Lei do Inquilinato, divide as responsabilidades entre quem aluga e quem mora com base em um critério simples: uso ou estrutura.

Reparos causados pelo uso cotidiano do imóvel são responsabilidade do inquilino. Reparos decorrentes de desgaste natural, falha estrutural ou vício oculto são responsabilidade do proprietário.

Isso não é opinião: está no artigo 22 (obrigações do locador) e no artigo 23 (obrigações do locatário) da lei. O problema é que a linha entre "uso" e "estrutura" raramente é óbvia, e é exatamente aí que surgem os conflitos.

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Torneira pingando: de quem é a conta?

Depende do motivo.

Responsabilidade do inquilino:

• Vedação gasta pelo uso (aquela borrachinha interna que seca com o tempo de abrir e fechar)
• Registro travado por falta de uso ou manuseio inadequado
• Dano causado por descuido, força excessiva ou mau uso

Responsabilidade do proprietário:

• Torneira com defeito de fabricação ou instalação incorreta feita antes da locação
• Tubulação embutida com vazamento interno que não tem relação com o uso do inquilino
• Problema que já existia antes de você entrar no imóvel e não foi declarado no laudo de vistoria

A troca de um reparo de vedação interna custa entre R$ 50 e R$ 150 incluindo mão de obra, dependendo do modelo. Parece pouco, mas o princípio vale para reparos maiores: um revestimento de banheiro que soltou porque o rejunte estava mal feito desde o início é problema do proprietário, não seu.

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O laudo de vistoria é o documento que define tudo

Se você não fez vistoria detalhada na entrada, ou se o laudo ficou vago, você vai ter dificuldade de provar qualquer coisa no caso de disputa.

O laudo de vistoria funciona como uma fotografia do imóvel no momento em que você entrou. Se a torneira já pingava, precisa estar lá. Se a parede já tinha mancha de umidade, precisa estar lá. Se não está documentado, a tendência é que o ônus da prova recaia sobre o inquilino.

O que fazer se você já está no imóvel sem laudo detalhado:

1. Fotografe agora qualquer problema existente com data e hora visível (a câmera do celular registra automaticamente os metadados)
2. Envie as fotos por escrito para o proprietário ou imobiliária, via WhatsApp ou e-mail, descrevendo o problema
3. Guarde o histórico dessa conversa: é seu registro informal de que o problema existia e foi comunicado

Essa documentação não substitui o laudo, mas pode ajudar numa disputa futura.

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Os reparos mais comuns e de quem é a responsabilidade

Reparo	Responsabilidade típica	Observação
Troca de vedação de torneira	Inquilino	Desgaste por uso
Vazamento em tubulação embutida	Proprietário	Estrutura do imóvel
Chuveiro elétrico que queimou	Depende	Se foi sobrecarga da instalação elétrica: proprietário. Se foi mau uso: inquilino
Pintura gasta pelo tempo	Proprietário (em contratos longos)	Desgaste natural, não dano
Vidro quebrado	Inquilino	Dano por uso
Infiltração vinda de laje ou vizinho	Proprietário	Não é responsabilidade de uso
Fechadura com defeito	Depende	Se já estava com defeito: proprietário. Se você forçou: inquilino
Descarga que não funciona mais	Inquilino (peça interna)	Proprietário se for problema na instalação

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O que fazer quando o proprietário se recusa a consertar

Se o reparo é claramente obrigação do proprietário e ele se nega a fazer, você tem três caminhos legais:

1. Notificação formal Envie uma notificação por escrito (carta com AR ou e-mail com confirmação de leitura) dando um prazo razoável para o reparo, geralmente entre 10 e 15 dias.

2. Execução com desconto no aluguel Se o proprietário não responder dentro do prazo e o problema afetar a habitabilidade do imóvel, o artigo 26 da Lei do Inquilinato permite que o inquilino execute o reparo e desconte o valor do aluguel, desde que o problema seja urgente e haja comunicação formal prévia. Guarde todas as notas fiscais dos serviços contratados.

3. Procon ou Juizado Especial Cível Para disputas de menor valor, o Juizado Especial Cível (JEC) não exige advogado para causas até 20 salários mínimos. O Procon-SP também registra reclamações contra locadores, embora não tenha poder de execução direta.

Atenção: descontar o reparo no aluguel sem comunicação prévia e documentada pode ser caracterizado como inadimplência. Faça sempre por escrito, com prazo claro e comprovante de envio.

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Quando chamar um profissional antes de discutir com o proprietário

Há uma situação em que a discussão sobre responsabilidade precisa esperar: quando o problema representa risco imediato.

Vazamento com possibilidade de curto-elétrico, infiltração ativa que está danificando estrutura ou instalação hidráulica rompida exigem ação antes de qualquer negociação. Nesses casos, chame um profissional, documente tudo com fotos e notas fiscais, e apresente a conta ao proprietário depois, com a comunicação escrita que você fez antes de agir.

A Zelador do Lar atende reparos hidráulicos e elétricos na Zona Norte de São Paulo, com diagnóstico claro sobre o que causou o problema. Isso ajuda justamente nesses casos: saber se o vazamento é da tubulação embutida (proprietário) ou de uma conexão que se soltou pelo uso (inquilino) faz diferença antes de qualquer conversa com a imobiliária.

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Conclusão

Antes de pagar qualquer reparo ou entrar em conflito com o proprietário, faça uma pergunta simples: o problema é resultado do meu uso ou estava aqui antes de mim? A resposta a isso, documentada, é o que define quem paga.

Se você tem um reparo em andamento na Zona Norte de SP e quer entender o que causou o problema antes de qualquer negociação, descreva a situação pelo WhatsApp (11) 96248-8935. A equipe da Zelador do Lar responde rápido e você sai da conversa sabendo exatamente o que está lidando, sem precisar adivinhar.

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Perguntas frequentes

Quem paga a troca da torneira: inquilino ou proprietário? Se a torneira parou de funcionar por desgaste de uso (vedação, rosca, mecanismo interno), o inquilino paga. Se o defeito é de instalação ou veio com o imóvel, o proprietário é responsável.

Posso descontar o reparo no aluguel? Sim, em casos de urgência e quando o proprietário foi notificado e não agiu dentro de prazo razoável. Faça sempre por escrito e guarde notas fiscais.

O proprietário pode me obrigar a pintar o imóvel antes de sair? Depende do contrato e do tempo de locação. Danos causados pelo inquilino são de responsabilidade dele. Desgaste natural da pintura ao longo de anos é responsabilidade do proprietário.

O que fazer se não fizemos laudo de vistoria na entrada? Documente agora, por fotos com data, qualquer problema existente. Envie por escrito ao proprietário ou imobiliária. Guarde o histórico da conversa.

Infiltração no teto do meu apartamento alugado: quem resolve? Se a infiltração vem de laje, vizinho de cima ou problema estrutural, é responsabilidade do proprietário. Se você causou o dano, é sua responsabilidade. O diagnóstico técnico define a origem.